Construção Sustentável em Tempo de Crise

Sofia Santos

Em momentos de crise financeira, o sector do imobiliário e da construção tende a ser rejeitado pelos investidores, ou então tende a ser desenvolvido com (ainda) menos preocupações ao nível ambiental e social. Um erro. São nos momentos de crise que se deve pensar e reflectir estrategicamente sobre as mudanças futuras. E a construção sustentável será um factor de diferenciação para aqueles que avançarem primeiro.

Quando existe crise económica que se torna em crise dos mercados financeiros, os fundos imobiliários (fundos constituídos por activos físicos como casas, prédios, ou seja, imobiliário) são dos primeiros a baixar de valor, pois assume-se que em crise, o poder de compra diminui o que afecta de imediato a frequência com que as compras ou aluguer de imobiliário ocorrem. E como tal o seu valor baixa. Mas se o seu valor baixa, então também pode ser uma boa oportunidade para comprar, reabilitar tendo em conta os aspectos ambientais do edificado.

O Impacte Ambiental da Construção

Na realidade, os aspectos ambientais estão a ganhar um peso relevante na agenda internacional. E se ainda não entraram verdadeiramente em todos os sectores, nomeadamente no sector financeiro, pelo menos já é um tema comum aos ouvidos dos vários agentes económicos. Em 2008, a National Geographic desenvolveu um inquérito que abrangeu 17 países, tendo-se concluído que os problemas ambientais eram o 4º problema mais importante a nível nacional, a seguir aos problemas económicos, desemprego e do foro político. Isto significa que o ambiente é um factor que a sociedade tem vindo crescentemente a valorizar, e que necessariamente terá de ser incluído nas várias áreas de actividade, incluindo na construção.

O impacte ambiental em termos mundiais do sector da construção é talvez maior do que o esperado: segundo cálculos das Nações Unidas, estima-se que o sector da construção, a nível mundial, seja responsável por 40% do consumo total de energia e de 20% do consumo total de água, originando também cerca de 40% das emissões indirectas de CO2.

Os Sistemas de Construção Sustentável

Mas a importância da sustentabilidade no sector da construção e imobiliário não se dá apenas ao nível ambiental. Os aspectos sociais, ordenamento do território, origem dos materiais, diálogo com as comunidades, constituem factores centrais nesta abordagem.

Esta tendência em incluir os aspectos ambientais, sociais e éticos na construção de edifícios, tem vindo a ser desenvolvida em vários países, existindo diversos Sistemas de Indicadores, que identificam os aspectos que devem ser seguidos na construção e/ou reabilitação.

Dos vários sistemas existentes, os mais conhecidos são o LEED desenvolvido nos EUA, e o BREEAM desenvolvido no Reino Unido. Estes sistemas, que identificam um conjunto de requisitos que têm de ser cumpridos, dão origem a um selo de certificação em edifício sustentável. Existem vários níveis de certificação conforme o número de indicadores alcançados.

No caso do LEED, são definidas 6 áreas principais de desempenho dos edifícios:

> Escolha de Locais Sustentáveis

> Eficiência na Gestão da Água

> Energia e Atmosfera

> Materiais e Recursos

> Qualidade do Ambiente Interior

> Inovação nos Processos de Planeamento

Construção Sustentável: Investimento Vs. Retorno

Os edifícios sustentáveis ou edifícios verdes têm sido vistos, historicamente, como estruturas mais caras e menos rentáveis para os promotores e construtores, mas os verdadeiros lucros ganhos pela utilização de técnicas “amigas do ambiente” devem chamar cada vez mais a atenção de vários investidores. 

Os edifícios certificados com o sistema LEED utilizam os recursos de forma mais eficiente quando comparados com edifícios convencionais que são simplesmente construídos de acordo com a legislação em vigor. Nestes edifícios (certificados) verificam-se ambientes pessoais e profissionais mais saudáveis, conducentes a aumentos de produtividade, melhoria da saúde dos ocupantes e maiores níveis de conforto.

Estes benefícios não vêm, porém, sem um “custo”. Tipicamente, os edifícios verdes têm um custo de projecto e construção superior ao custo de edifícios convencionais. O custo de projectar um edifício certificado com o LEED é, muitas vezes, superior por várias razões. Uma dessas razões relaciona-se com o facto de que os princípios da construção sustentável podem não ser bem compreendidos pelos profissionais da empresa responsáveis pela concepção do projecto e isso pode envolver algum tempo (e custos) associados à investigação do conceito e das melhores soluções a aplicar.

No entanto, diversos estudos têm sugerido que um investimento inicial da ordem dos 2% a mais pode tornar-se numa rentabilidade superior a dez vezes o investimento inicial ao longo do ciclo de vida do edifício[1]. Por outro lado, os edifícios certificados com o LEED possuem geralmente rendas de aluguer ou valores de venda mais altos, mas também conseguem taxas de ocupação mais elevadas do que edifícios construídos convencionalmente (em tipologias comparáveis). Estes edifícios chegam a gerar 3,5% mais de taxa de ocupação, 3% a mais nas taxas de aluguer e 6.6% de melhoria da rendibilidade dos investimentos[2]. Além disso, têm um valor médio (avaliação do imóvel) cerca de 7,5% superior a edifícios tradicionais, de acordo com um estudo da McGraw-Hill Construction. Por exemplo, o THE SOLAIRE, um edifício residencial certificado com LEED Gold, localizado em Nova York, apresenta rendas 5% mais elevadas do que construções típicas do mercado, de acordo com a revista Multifamily Executive (artigo de 2004). Neste artigo, uma primeira amostra de edifícios com certificação LEED mostraram que o investimento inicial foi retornado - em média – após 2,6 anos da sua conclusão e os edifícios conseguiam poupanças anuais líquidas, de mais de US $ 170.000. Um estudo similar feito pela EnergyStar mostrou que edifícios energeticamente eficientes vendem-se melhor que edifícios convencionais.

Fundos de Investimento Responsáveis - Green Property

Neste contexto, a UNEP FI (United Nations Environment Programme Finance

Initiative (UNEP FI) criou um grupo de trabalho “Property Working Group”, que tem como objectivo de promover um investimento imobiliário que promova o bem-estar ambiental e social. Este grupo defende que propriedades que sejam desenvolvidas com estas características, podem gerar mais retornos através da diminuição das várias despesas de funcionamento, ou através da existência de taxas de juro mais baixas associadas ao facto destes imóveis apresentarem prémios inferiores.

Comparação entre a Propriedades Convencionas e as Propriedades “Responsáveis” ambientalmente e socialmente


Fonte: Responsible Property Investing, What the Leaders are doing, p. 5. UNEP FI

Nesta altura parece ser evidente que este tipo de investimentos trarão menores custos de manutenção de futuro, podendo constituir activos mais atractivos para um conjunto de investidores particulares e/ou empresariais. No entanto, o grande impulso poderia ser dado quando, de facto o sector bancário começar a incluir nas suas análises de risco esta antecipação. Ou seja, quando começar a incluir na sua análise de risco, a forma como os riscos futuros ambientais estão ou não a ser incluídos no projecto. Aí sim, a construção sustentável poderia tornar-se em algo mais visível em Portugal.

Dra Sofia Santos, Economista e Co-fundadora da Sustentare Lda

 

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