Comunicação Prévia

Tânia Baleia

Com a entrada em vigor das recentes alterações ao RJUE – Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, através da Lei n.º60/2007, de 4 de Setembro, foram introduzidas modificações no que concerne às modalidades de controlo prévio das operações urbanísticas, alargando o âmbito do regime de Comunicação Prévia.

As operações urbanísticas sujeitas ao procedimento de Comunicação Prévia, nos termos dos artigos 6.º, 34.º a 36.º-A, do RJUE estão isentas de licença, podendo ser rejeitadas, admitidas ou não rejeitadas, caso haja ou não apreciação por parte dos serviços municiais nos prazos legalmente previstos.

Após o tempo definido - 20 ou 60 dias úteis consoante haja lugar a consultas a entidades externas ao município, iniciar as obras mediante pagamento prévio das taxas devidas, por auto-liquidação. 

No entanto, toda na tramitação processual definida pela Lei n.º 60/2007, de 4 de Setembro, assenta na existência de um sistema informático municipal, que permita a desmaterialização dos actos administrativos, e a emissão automática de certidões e outros documentos que passam a titular os referidos actos, como previsto na Portaria n.º 216-A/2008, de 3 de Março.

Como disposto no artigo 74.º do referido diploma, a admissão ou não rejeição da Comunicação Prévia é titulada pelo recibo da sua apresentação acompanhada do comprovativo de não rejeição/admissão da mesma, conforme especificado no artigo 36.º-A.

Pelo atrás disposto, verifica-se que o objectivo desta alteração legislativa foi facilitar a realização de operações urbanísticas, sobretudo as que tivessem subjacentes regras já previamente definidas, entre outras, aquelas inseridas em alvarás de loteamento ou zonas urbanas consolidadas, possibilitando nos casos mais favoráveis, que as obras se pudessem iniciar 25 dias úteis após a apresentação do pedido de Comunicação Prévia ao município.

 Não obstante todas as facilidades e eficiência processual que o regime das Comunicações Prévias prevê, ficaram por colmatar algumas questões práticas, no que concerne a realidade do dono de obra, tendo em conta a actual conjuntura económico-financeira, e a realidade administrativa dos municípios, sobretudo na inexistência generalizada dos sistemas informáticos de tramitação processual, pressuposto da eficácia da aplicação integral deste diploma.

Os promotores, para iniciarem as obras a que se propõem, têm de deter quatro documentos – o recibo de apresentação da comunicação prévia, o comprovativo de não rejeição/admissão da mesma, o recibo do pagamento das taxas e a comunicação de início de obras, conforme o previsto nos artigos 36.º-A, 74.º e 80.º-A do RJUE.

Ora o comprovativo de não rejeição/admissão deveria ser emitido automaticamente pelo sistema informático, mas na sua existência, reveste o teor de certidão, independente de despacho, nos termos do artigo 63.º do Código do Procedimento Administrativo, cujo prazo de emissão é de 10 dias úteis, de acordo com o artigo 8.º da portaria n.º 216-A/2008, de 3 de Março.

Toda esta sistematização do procedimento de Comunicação Prévia e sua respectiva tramitação tem relevância se analisarmos a situação actual do mercado imobiliário, as dificuldades que atravessa a actividade da construção civil e a diminuição efectiva do número de obras em curso no país.

Pela anterior legislação, os promotores, tinham a opção de iniciar as obras até 1 ano após o deferimento dos processos, tanto de licenciamento como de autorização, podendo pedir ainda uma prorrogação para tal efeito, desde que devidamente fundamentada, promovendo-se neste hiato de tempo muitas vezes a transacção daquilo que vulgarmente se chamava “lote com projecto aprovado”.

Com o novo regime das Comunicações Prévias tal situação deixa de existir, iniciando-se a contagem do prazo de execução da obra imediatamente após a sua admissão/não rejeição, ou seja ao 20.º dia útil após a apresentação do pedido, como consta do n.º 3 do artigo 58.º do RJUE.

Mais, pela inexistência do sistema informático, o promotor é ainda penalizado em 10 dias úteis no seu prazo de execução, tempo que o município pode demorar a emitir a certidão do comprovativo de não rejeição/admissão.

Esta questão é de sobremaneira importante, se atendermos a que todo o processo caduca, se as obras não se iniciarem num prazo de 1 ano ou nove meses, consoante se trate de operações de loteamento ou de outras operações urbanísticas, nos termos do artigo 71.º do RJUE, tendo por isso implicações directas nas condições de eficácia e validade das “admissões” proferidas.

Isto significa que mesmo que o promotor venda o seu lote com um pedido de Comunicação Prévia admitido, o que com a actual situação pode demorar bastante, o novo dono de obra já terá um prazo muito diminuto para a iniciar e concluir, isto se não tiverem decorrido os prazos para a declaração de caducidade referidos.

Por outro lado, a maioria das construções é efectuada com recurso ao crédito bancário, tendo a banca na maioria dos casos exigido aos promotores/donos de obra a apresentação de certidões camarárias a atestar a admissão dos projectos, não se limitando a inferir tal facto da leitura dos documentos que titulam as Comunicações Prévias, e atrás identificados.

Tal situação tem gerado ainda mais atrasos ao início dos trabalhos, prejudicando os interesses gerais dos particulares envolvidos, uma vez que só após o desbloqueio do capital por parte dos bancos é possível efectuar a liquidação das taxas, outro dos requisitos para o inicio das obras

Por ser uma legislação relativamente recente, os intervenientes em todo este processo não se adaptaram ainda a esta realidade, havendo alguma relutância por parte dos promotores em adoptar todas as novas disposições legais, pese embora os constrangimentos da inexistência do sistema informático dificultarem a tarefa aos serviços municipais na resposta mais célere a todas estas solicitações.

Sou pois da opinião que estas questões devem ser atendidas numa futura, e urgente revisão do RJUE, de forma a colmatar as deficiências de aplicação prática, que a Lei n.º 60/2007, de 4 de Setembro veio introduzir, sobretudo acautelando a actual situação da actividade da construção civil, promovendo a formação e os esclarecimentos correctos e adequados a todos os intervenientes nos procedimentos necessários à realização das operações urbanísticas.

Tânia Baleia, arquitecta urbanista, Mestre em Regeneração Urbana e Ambiental.

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